探討都市計畫的可持續發展論文

摘要：

都市計畫是通過規劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間佈局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建築物的活動，是一個把土地開發，或轉變成房屋的過程。

關鍵詞：都市計畫；房地產開發；可持續發展

一、 都市計畫與房地產開發內在聯絡。

都市計畫是通過規劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間佈局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建築物的活動，是一個把土地開發，或轉變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境，以滿足人們需要。都市計畫是一個城市房地產開發的“龍頭”，它指導和制約著城市房地產開發，而都市計畫所繪製的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現，並針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關係密不可分。

房地產業是一種城市形態的產業。房地產業的興起、發展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區中，隨著工業化、城市代的發展而發展，並形成的獨立產業。而房地產業在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態中體現也來的。可見，房地產業的發展與城市的發展有著密切聯絡。但我國的房地產業在實際運作中，由於起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯後，隨後出現了短期的過熱，即使在經過調整後的今天，仍存在一些不協調的問題。其中，都市計畫與房地產業的不協調性問題是比較突出的一個方面。該如何採取措施，才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與都市計畫發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。文章試圖就這一問題，從幾個方面進行分析研究。

二、都市計畫與房地產開發的特點。

都市計畫是一種政府幹預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了都市計畫與房地產開發的不同特點。

1、都市計畫的整體最優和房地產開發的個體最優。

都市計畫考慮整個城市甚至更大區域範圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全域性性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式，對某一特定地段，某一特定行業的發展往往不是最優，甚至可能是極為不利。房地產開發是個體經濟行為。開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，採用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開發活動很可能造成交通擁塞、環境汙染、缺少公共設施等問題。

2、都市計畫的長遠利益和房地產開發的短期行為。

我國城市總體規劃的年限一般為20年，即都市計畫最終形式表達為20年以後的城市物質形態，城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內。獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量專案可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關係，使都市計畫的巨集偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。

3、都市計畫的相對穩定性和房地產開發的突發性。

我國都市計畫編制工作需較長時間，完成後具有法律效應，實施若干年後，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發要抓住時機和注重開發後的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有都市計畫衝擊很大。對城市發展具有重大影響的開發專案甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局完全打亂，原有規劃失去意義。

三、市規劃與房地產開發的關係。

1、都市計畫對房地產開發起到必要的管制作用。

我國《都市計畫法》規定“都市計畫區內的土地使用和各項建設必須符合都市計畫，服從規劃管理。”具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建築密度、容積率等都必須接受規劃管理。由於房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。

2、都市計畫指導和促進房地產開發。

建立在詳細調查和科學論證基礎上的都市計畫，為開發商提供了大量資訊和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從都市計畫中獲得指導。合理的都市計畫也能增強投資者的信心，促進房地產開發的發展和形成一批開發“熱點”。

3、都市計畫設計也是房地產成片開發的'必經階段和必要手段。

房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較 高層 次規劃許可的範圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利於多快好省地滿足人們生活生產的需要。

總之，地產開發必須接受都市計畫的統一管理，同時也能從都市計畫中得到指導和促進。且規劃設計也是房地產開發謀求合理經濟效益的必要手段。這些都要求房地產開發經營者增強都市計畫意識，瞭解物業開發所在城市的規劃情況，掌握一定的規劃知識和技術，做到在都市計畫的指導下更有效地從事開發工作。

四、我國房地產開發與都市計畫不協調發展的表現。

目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離都市計畫的現象。

1、過度開發。

在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發見的是居住片區的開發或改建過程中，開發部門為提高出房率，對住宅間距 一壓再壓，儘可能增大建築密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。

2、開發的隨意性。

在城市開發活動中，不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同，導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。

3、對公共開發的冷落。

公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發，由於沒有直接的經濟效益，因而沒有開發部門主動進行投資。

我國房地產開發與城市協調發展采取的措施都市計畫對房地產業發展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是都市計畫的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規劃的都市計畫才能有效控制房地產發展。同時，由於房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有都市計畫體制帶來很大沖擊，要求都市計畫在新形勢下作必要的調整。

1、市規劃應加強對房地產開發的管理。

首先，必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。

其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《都市計畫法》為依據，制定《都市計畫法》實施細則、都市計畫管理技術規範等地方法規，使都市計畫的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的巨集觀制約作用。

第三，必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2、規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。

在市場經濟中，都市計畫在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此都市計畫要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。另外，我國現有的都市計畫體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位，難以面對現實中的衝突。今後應增強都市計畫的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，要對規劃不斷作出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”。

3、與房地產開發管理相適應的新的規劃方法。

控制性詳細規劃是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上，適應城市土地有償使用和房地產開發管理而發展起來的一個新的規劃層次，在上海、溫州、廣州等城市已有成功經驗。它一般規定8—9項控制指標（用地界線、建築性質、容積率、建築高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建築形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。

五、結論。

都市計畫與房地產開發可以理解為城市建設的不同階段，計劃與實施的關係，兩者共同為建設城市服務，從這一點看，它們的目標是一致的。低一個層次來看，開發投資者和規劃管理者追求的目標又是不一致的，導致都市計畫和房地產開發之間產生衝突。房地產開發要服從都市計畫，同時將開發過程中遇到的新問題、新情況及時反饋給都市計畫部門；都市計畫要加強對房地產開發的管理，適應房地產開發的發展，使規劃易於實施。總之，都市計畫與房地產開發要相互瞭解，協調互動，以實現城市開發建設的良性迴圈。