對投資性房地產評估的認識論文
【文章摘要】
目前，對投資性房地產進行評估，確定投資性房地產的公允價值已經成為我國資產評估界的一項新興業務。本文就投資性房地產評估的背景、投資性房地產評估過程中的關鍵事項、不同會計準則下投資性房地產的評估談談看法。
【關鍵詞】
投資性房地產；評估；背景；關鍵事項
1 投資性房地產的評估背景
隨著經濟的發展，我國的一些企業與很多已開發國家企業一樣，將房地產作為一種投資手段，一些企業甚至把這種投資行為作為新的經濟增長點。
為了順應經濟發展的潮流，我國財政部借鑑《國際會計準則第40號―投資性房地產》（以下簡稱國際會計準則），釋出了《企業會計準則第3號―投資性房地產》（以下簡稱國內會計準則），使我國投資性房地產的會計核算有章可循、有法可依。
國內會計準則借鑑了國際會計準則中的相關規定並在公允價值應用方面有限度地進行了創新。它的要點是：一將投資性房地產從固定資產或無形資產中分離出來單獨核算並在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。
投資性房地產在國際會計準則和國內會計準則中內容有所區別。國際會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經營中持有短期出售的土地不包括在內）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有並在一項或多項經營租賃下租出的建築物；準備出租的空閒建築物。在國內會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：已出租的建築物，已出租的土地使用權，持有的準備增值後轉讓的土地使用權。而用於出租的土地使用權可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉讓方式取得；對於用於出租的建築物，必須是企業擁有產權的。
“公允價值”這個概念，在國際會計準則和國內會計準則中有不同的表述。在國際會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產交換的金額。在國內會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自願進行資產交換或者債務清償的金額。儘管表述有所區別，但兩者在本質上是一致的。
投資性房地產有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對於採用公允價值模式計量的企業，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產的公允價值。國際上流行的做法是藉助於獨立第三方――資產評估師的評估結果，這是大部分企業和註冊會計師的首選。
為了對投資性房地產的評估行為進行規範，中國資產評估協會於2007年、2009年先後制定併發布了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產評估指導意見（試行）》。這兩部規章的實施，對於規範評估人員的評估行為，維護資產評估當事人的合法權益。
2 投資性房地產評估過程中的關鍵事項
下面是評估人員為滿足某上市公司財務報告披露需要而進行的投資性房地產公允價值評估業務，我們以此為例，就評估範圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業企業，擁有多達近二千多項的物業，其中投資性房地產就有約50項，分佈我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。
2.1確定評估範圍
在這項評估業務中，重要的環節之一就是確定投資性房地產的範圍。投資性房地產本應由企業自行確定，但因為投資性房地產是新興事物，企業對其認識不到位，所以投資性房地產範圍往往由註冊會計師協助確定。註冊會計師會根據自己對投資性房地產的理解確定投資性房地產範圍，但這個範圍往往因為過大過多而不被企業所接受。企業認為持有房地產的目的不是賺取租金或資本增值，儘管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。註冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準則的規定。雙方博弈的結果是註冊會計師做出了讓步，將位於一線城市且全部或絕大部分已經出租的寫字樓作為投資性房地產。
在確定投資性房地產範圍的過程中，企業和註冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的.發言權，是被動的，但評估人員必須參與其中，並且瞭解雙方對投資性房地產範圍確定不一致並各自堅持的理由。客戶認為自己是基建行業的上市公司，若持有大量的投資性房地產會被認為不務正業，而且投資性房地產在每年都需要評估太麻煩，但是註冊會計師則認為自己有責任判斷企業的分類是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會計準則的相關規定必須熟悉。
2.2明確評估基準、評估方法和評估假設
投資性房地產的評估基準是市場價值，雖然會計準則要求的是公允價值，對於本例中的投資性物業，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。
投資性房地產的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。
評估假設方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內外租金如何確定問題，特別是如果租期內的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與註冊會計師進行有效地溝通。
2.3提交投資性房地產評估初稿
評估人員在完成了評估過程之後，要將評估初步結果告知企業。因為評估結果對企業的利潤有直接的影響，企業不願意看到過高或過低的評估結果，所以需要評估人員與企業進行有效溝通。
評估人員應當明白，企業對其物業的瞭解有時比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業的特殊要求而影響評估結果的公允，要進行充分的市場調查，對於確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。
3 投資性房地產在不同的會計準則下的評估
3.1國際會計準則下，評估範圍、關鍵問題及解決方法 國際會計準則下，企業進行投資性房地產評估通常是出於以下五個方面的需要：一是企業在對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量的情況下，註冊會計師要確定投資性房地產的公允價值並在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產要按照最小租金支出現值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業在採用公允價值模式進行後續計量的情況下，投資性房地產轉為自用房地產或存貨時應按轉換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業採用成本模式對其投資性房地產進行後續計量的情況下，註冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。
在評估實務中，以第一項和第五項投資性房地產評估業務居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與註冊會計師進行有效的溝通，瞭解評估的目的；要熟悉會計準則的規定，具備相關的會計知識；要熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式；要與註冊會計師進行溝通，選擇恰當的評估方法及假設；要關注投資性房地產的產權情況；要了解投資性房地產實際出租情況及相關的租約條款。
3.1.1事前與註冊會計師進行有效的溝通，瞭解評估的目的
評估人員在接受了業務委託之後，應提議召開註冊評估師、委託人和註冊會計師三方參加的溝通協調會，以瞭解評估報告需要滿足的相關會計準則的規定。
隨著新的會計準則的逐步實施，以財務報告為目的的評估業務會成為資產評估行來的一項新興業務。所以評估人員應儘可能對相關會計準則進行深入研究，以便與註冊會計師有“共同語言”。
3.1.3熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式
註冊會計師運用評估資料是為恰當地計量或披露，所以評估人員應該熟悉在財務報告中評估物件的原始資料內涵。比如，投資性房地產賬面記錄的資料是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結論，不會對報告使用者產生誤導。
3.1.4要與註冊會計師進行溝通，選擇恰當的評估方法和評估假設
國際會計準則規定，財務報告中應披露投資性房地產公允價值的評估方法和重要的評估假設，需要說明所確定投資性房地產的公允價值是有充足的市場證據還是依賴了其他因素，即在財務報告中要將評估人員所採用的評估方法和所依據的評估假設都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設等內容與註冊會計師溝通並在評估報告中披露，以便於註冊會計師引用。
3.1.5要關注投資性房地產的產權情況
與企業的其他資產不同，房地產是需要產權登記來確定權屬的資產。房地產的產權是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產的權屬狀況，以確定其在現況下的公允價值。
3.1.6瞭解投資性房地產實際出租情況及相關租約條款
一般情況下，投資性房地產均是有租約的，評估人員應瞭解現有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內和租期外進行考慮，在租期內按照租約內的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。
3.2投資性房地產在國內會計準則下的評估
3.2.1國內會計準則與國際會計準則的區別
與國際會計準則相比，國內會計準則增加了採用公允價值計量模式的前提條件。企業只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。
從投資性房地產採用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內會計準則的規定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設，主觀性較大，容易產生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了採用公允價值模式對投資性房地產進行計量的可靠性。
3.2.2對評估的影響
國內會計準則與國際會計準則的區別，在後續計量、評估方法和週期性評估等方面都會對投資性房地產的評估產生影響。
後續計量方面。對投資性房地產的後續計量，國際會計準則更傾向於公允價值模式，而國內會計準則以成本模式為基準模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。
評估方法方面。在國內會計準則下，首選的市場比較法。而國際會計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。
週期性評估方面。國內會計準則下，並不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準則下，投資性房地產需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。
