房地產的可行性研究報告（精選7篇）
房地產的可行性研究報告
一、什麼是報告
報告是一種公文格式，專指陳述調查本身或由調查得出的結論，反映工作中的基本情況、取得的經驗教訓、存在的問題以及今後工作設想等，使用範圍很廣，報告的風格與結構因各個機構的慣例而有所不同。
在已釋出的黨、人大、政府、司法、軍隊機關的公文處理規範中，都規定了報告這個文種。
二、房地產的可行性研究報告（精選7篇）
在現在社會，越來越多的事務都會使用到報告，報告具有成文事後性的特點。寫起報告來就毫無頭緒？以下是小編整理的房地產的可行性研究報告（精選7篇），希望能夠幫助到大家。
房地產的可行性研究報告1
四川省xx市華泰房地產開發有限公司專案可行性研究報告根據xx市委、市政府對加快xx市市場經濟開發建設的要求。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發專案積極開展了前期準備工作，成立了專案經理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽;尤其對專案建設的可行性進行了深入細緻的調查研究和全面論證;同時，邀請省內外房地產開發企業和建築規劃專家進行了精心的規劃設計和方案選評;經徵求有關各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經濟條件下流通現代化發展的要求和促進邊貿行業向更深層次發展;是xx市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。
一、概述
(一)專案選址及地緣環境
專案選址：位於xx市目腦路東方大飯店後面地塊;
專案土地面積約135000㎡摺合1.35公頃(0.135平方公里)。專案所處環境優越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區。
(二)專案規模建設週期
規劃總建築面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設週期三年，即二00六年至二00九年。
二、實施可行性分析
具有劃時代深遠意義的黨的十六大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化，開創中國特色的社會主義事業新局面。”這一巨集偉目標，為我指明瞭前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創新。
(一)根據經濟全球化的發展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入WTO後，國際貿易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發展，沿海開放的經濟格局，在黨中央實施西部大開發戰略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的雲南提出了建設連線東南亞、南亞次大陸的經濟大xx，建立湄公河次流域經濟帶。啟動參與中國東盟自由貿易區建設行動計劃，加快建設“五大xx”、構築“五大平臺”、推進六大產業合作。雲南開始了“邊緣”向對外開放前沿的戰略轉移。我們xx市正好是連線東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨佔地理區域優勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發展。
(二)專案建設的市場分析
雲南與東盟自由貿易區的形成，必然給xx市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們專案的開發建設帶來極好的契機。
1、國內外商家對xx市住房的需求的調查分析。我們通過民間訪問、調查發現其中有相當的客戶，他們看好xx的房地產市場，對xx的發展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環境，他們中的部分人都有在xx居住的願望。據國內外客戶向我們提供分析情況看願在xx購買花園式住宅。
2、住房消費市場的調查分析。xx市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞xx滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。xx市城區規劃面積20平方公里，市區建成面積6平方公里，全市總人口12萬，流動人口4萬。由於得天獨厚的地緣優勢，和優越的自然環境、氣候，同時又長期得益於改革開放二十幾年來的發展，xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款餘額達27億元，高於全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內地而言較為優越。隨著經濟的發展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優越、時尚的較高層次追求，計劃經濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調查中發現為數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的願望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社群服務，享受方便、周到、安全的物業管理服務也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區化、住房個性化，環境園林化所帶來的新理念。開發部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。
由於xx是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像xx這樣優越的地緣環境優勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當的外來居民是在xx經商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經過十幾年的發展和積累，也渴望擁有屬於自己的經營店鋪和住房。在流動人口群體中儘管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關鍵主要在於房地產商的專案吸引力和競爭力。
三、專案內容
四川省xx市華泰房地產開發有限公司開發專案，開發佔地面積200畝，總建築面積約81000㎡，專案建設定位是花園式住宅小區，同時建設與之相配套的公共建築和會所。
1、花園式住宅小區在規劃建築上著力於地方特色。既要體現亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現代氣息和時代特徵的現代住宅區：它既有別於大中城市的多層和高層住宅，又不同於散亂無章xx度的民居住宅;在滿足統一和諧的城市環境前提下，提倡建築風格多樣化，實現建築技術和建築藝術的完整統一。在建築的空間構圖、創意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個建築組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進而使瑞xx畔花園的建築構圖實現連續有序、靈活生動、豐富多彩的環境空間。
2、環境規劃上注入了“以人為本，構建和諧社會”的現代理念。體現出實用、自然、和諧的時代精神。xx市是一個四季長青的美麗城市，小區的環境在滿足本位功能的前提下適當佈置了一些綠化、建築小品，進而豐富大環境的內涵;對活動空間、道路、綠化、建築間距等諸方面實現全面統籌，做到設計適當、佈局合理。小區內的生產環境與人文自然、民族風情有機地結合，進而實現環境優美，人與自然和諧的花園式小區。
3、市政設施及路網建設，作為花園式小區須具備良好的城市環境，市政設施須配套完善、規範安全、城市空間文明有序。供水、供電均採用市政網路，對供水、排汙、電力、通訊、有線電視、資訊寬頻等系統的所有管線按功能區分全部為地下管、溝埋設。對車流、人流交通路網的規劃應滿足小區內交通流暢、安全、迅速、經濟及整潔、寧靜等要求，佈置疏密相間的幹道和支道，幹道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網路。
4、小區的建築規劃，按81000㎡的用地，規劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。
(1)住宅建築45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。
(2)其它公共建築500㎡;合計規劃面積約46103㎡。
(3)土地規劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路佔22275㎡，佔27.54%;綠化34668㎡，佔42.8%;建築24024㎡，佔29.66%。
(4)投資分析：①基礎設施投入867.3萬元;②綠化環境投入646.8萬元;③建築投入6438.6萬元;④不可預見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。
4、專案建設計劃
我們將根據州內的建築市場發展態勢，採取總體佈局，分步實施，
滾動開發，逐步就位的思路，計劃在20xx年內全部開發完成，建設週期三年,具體計劃是：
1、20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎設施建設，完成小區內50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。
2、20xx年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。
3、20xx年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿用房，可入住95戶，完成總投資的29%。
4、20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建築和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區建設，並籌組物業管理公司，納入市場化的物業管理經營服務。
五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬元。
1、四川省xx市華泰房地產開發有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其餘自籌資金於20xx年底全部到位。
2、通過招商引資、預約、預售實現籌資20xx萬元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現。
3、向銀行貸款20xx萬元。20xx年工程開工後用在建工程(公司資產)作為抵押，使用貸款時3年。
4、20xx年實現銷售3500萬元(扣除預約預售20xx萬元)實際籌資1500萬元。
5、20xx年實現銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用於歸還20xx萬元貸款外，可有效投入後續開發資金1300萬元。
該專案按滾動開發模式，6000萬元流動資金可保證實現全部開發建成。公司對資金的籌集將採用資本的營運方式，保證開發計劃實施。
六、組織實施
為保證專案的順利實施，四川省xx市華泰房地產開發有限公司，全權承擔專案的開發建設，
四川省xx市華泰房地產開發有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實行董事會領導下的總經理責任制，按現代企業制度要求和現代企業管理的理念和手段進行公司運作。公司依法註冊，自立經營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權、債務，獨立承擔經濟民事的法律責任，同時，自覺執行黨的方針、政策、遵守法律、法規，接受相關部門領導監督和管理，並嚴格按房地產市場規則規範公司行為。
公司的組織機構是一室、三部(即：總經理辦公室、市場經營部、工程經理部、財務部)。
公司的宗旨是：能人開發、精英管理、開拓市場、營銷xx。公司有決心在3年的開發建設中，實現碧波揚風帆、創新鑄發展。畫意燃詩情，實幹創一流，為xx市邊境建設、為了xx市新的一輪發展，做出應有的貢獻。
七、效益與風險分析
(一)、預期效益
1、企業利潤，根據房地產市場的供求關係和市場景氣指數及社會平均利潤(行業平均0.158)計算，9800萬元的投資，可實現利潤。
2、對當地國民經濟增長的貢獻按20xx年房地產投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產投資對當地GDP的貢獻為4110.12萬元，按20xx年xx市國內GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動xx經濟增長1個百分點。
3、促進相關產業的發展
據投入產出模式測算，每100萬元房地產投資(或銷售)可拉動相關產業的發展285萬元，房地產與40多個產業部門有密切關係，其中建築行業最直接。可誘發產出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、製造、開採、商業、運輸等行業，9800萬元的房地產投資，對拉動當地消費需求，增加就業，保持社會穩定，促進經濟發展，具有潛在的社會效益。
4、增加地方財政收入
在9800萬元的投資中，土地使用權出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。增加建築稅收(建築營業稅和城市建設附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。
(二)風險分析
1、國內市場變化的風險
房地產作為特殊的商品，在社會主義市場經濟中。房地產市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產市場的供求關係已發生了變化，尤其結構性矛盾已經突出。一方面，大量中小工商從業者想買商鋪又買不
起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據有關資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局)就《關於加強房地產市場巨集觀調控，促進房地產市場健康發展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經濟的發生。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干巨集觀調控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調整土地利用結構;嚴格控制自有資金不足，行為不規範的房地產企業新開發專案;大力發展經濟適用住房，調整房地產市場結構;嚴格稽核房地產開發專案貸款條件，加強對房地主貸款使用監督，充分發揮金融對房地主市場的調控作用。以上資訊已表明，對“房地產熱”已亮出了“紅燈”，國家巨集觀管理這一大趨勢，對我們將進行的專案，無疑是一大風險訊號。
我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發生變化了的情況，從xx房地產市場這一客觀實際出發，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發熱”的舉措都是有害的。要在充分調查研究的基礎上以市場需求為出發點，制定切實可行的開發計劃。
2、不確定因素風險
房地產發展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均餘額不看供求潛力。我們要看到，xx這一邊境開放城市儘管儲蓄餘額較大，但遊資成分較多，投入房地產消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細緻的調查分析，在此基礎上，確定國內居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在於擴大國內需求。對此，我們要著力做好當地常住居民，尤其是個體工商業者對商住樓需求的調查，利用擴大內需進一步深化對外貿易這一歷史最好機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導向宣傳，切實推出貨真價實，質量優良(包括戶型合理)優美，多功能花園住宅小區，佔領和開拓xx的住宅房市場。
3、公司自身的弱勢
四川省xx市華泰房地產開發有限公司是一個品牌，要在本地打響這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創新的思維對公司實施戰略改造。對經營決策、經營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經營有方、管理得力、穩步推進、調整及時、決心下定、矢志不移。
八、結論
四川省xx市華泰房地產開發建設專案是一個需要歷經數年的中長期專案，無論建設規模，還是投資規模，對一個企業而言無疑是一個大的專案，其前景看好，可操作性顯示。儘管存在一定的風險，但在xx市委、市政府及相關部門的領導下，在社會各界和有關專家的支援幫助下，我們有信心、有能力開發建設好。
經廣泛深入的調查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六年度計劃。以便儘快展開實質性工作。綜上所述，四川省xx市華泰房地產開發建設專案是可行的。請市委、市政府、xx市邊境經濟合作區給予大力支援。
房地產的可行性研究報告2
目 錄
第一章 專案決策背景
1. 內部因素 第二章第三章第四章第五章2. 外部因素
專案概述
1.專案區位及用地 2.專案宗地現狀 3.專案周邊的社群配套 4.專案周邊環境 5.專案市政配套分析 6.土地價格
專案法律及政策性風險分析
1.專案用地取得土地使用權法律手續分析 2.專案合作方式及風險評估 3.總體評價
市場研究
1.區域市場成長狀況 2.區域市場供應產品特徵 3.整體市場對本案影響因素 4.目標客戶、產品及價格定位
規劃設計要點
1.初步規劃設計思路 2.規劃設計的可行性分析
第六章 專案開發計劃
1.開發機遇 2.開發週期安排 3.銷售週期安排
第七章 投資收益分析
1.成本預測 2.稅務分析 3.經濟效益分析 4.專案資金預測
第八章 可行性結論
1.專案優勢 2.專案劣勢 3.結論及建議
第一章 專案決策背景
一.內部因素
1.天津萬科公司專案佈局
萬科自92年進入天津市場以來，先後開發了城市花園、萬科中心大廈、世貿廣場、都市花園、萬科新城等專案，其中城市花園、萬科中心大廈位於城市北部的河北區，總面積約17萬平方米，萬科新城位於城市北部的北辰區，面積約60萬平方米。世貿廣場、都市花園雖然位於城市中心地帶，但規模較小。由此可看出，天津萬科的主要專案集中在城市的北部。反觀天津的
總體規劃和城市發展方向，城市中心區向南部方向發展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發便可看出；城市工業向東發展，重點開發建設海河下游工業區和濱海地區，目前沿津塘路兩側，新建的小區和工業區已將中心市區和塘沽區緊緊的聯在一起。由此看出，萬科的物業分佈與天津的總體規劃和城市發展方向不盡相符。
萬科自92年進入天津市場以來，發展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為天津的地產先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產品應屬於整個天津市，而不是某個區域。所以萬科有能力，也應該去開發天津的其他市場，讓萬科物業深入天津每個角落。結合天津的總體規劃和城市發展方向，我們應在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關注。目前我司在談的幾個重點專案有：北部地區鐵東路住宅專案，東部地區張貴莊路住宅專案、東部地區天津鋼廠住宅專案，南部地區天津玻璃廠住宅專案，其中玻璃廠專案是各方面條件都比較成熟的專案，該專案正好填補了萬科在城市南部無專案的空白。2.天津萬科公司經營現狀：
目前天津公司在手有兩個專案，萬科花園新城（含原有新城專案和紅旗農場專案）、東麗湖專案，其中新城專案為在建銷售的專案，東麗湖專案目前處於前期工作階段。新城專案自98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到2002年後新城專案基本開發完畢，主要為資金回籠，東麗湖專案規模大，是公司長遠發展專案，由於區位和產品原因，也不是一短期熱銷房產，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩定開發有節奏銷售為目的的專案。根據集團總部經營計劃要求，天津公司必須再上新專案，要達到每年有3-5個在開發專案，保證天津公司經營利潤指標和萬科產品在天津的市場影響力。在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，天津萬科應充分利用萬科天津地產先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新專案，擴大市場佔有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。
玻璃廠專案區位好，規模適當，發展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發展的專案。同時我司擬在該地塊建設住宅區，消除汙染源，徹底改善周邊居民的生活環境質量，為天津城市建設做出貢獻。
天津公司現狀專案及在談專案分佈:
西橫堤專案
鐵東路專案
麗苑專案
天鋼專案
玻璃廠專案
梅江南項
在開發專案
已完成專案
在談專案: 二.外部因素
該專案具有良好的外部環境，其坐落位置處於天津市區的南部, 行政區劃為河西區，該專案所在區域有如下特點和優勢:
①根據天津市總體規劃，西南部地區大部分用地規劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 ②天津市主導風向為西南風，西南部區域正處於天津市的上風口，遠離工業區，空氣新鮮，自然條件優越，被公認為居住的上佳區域。
房地產的可行性研究報告3
一、專案背景
1、專案名稱：
居住小區(暫定名)
二、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規範》
(2)《a市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務設施設定規定》
(4)《住宅設計規範》
(5)《住宅建築設計標準》
(6)《建築工程交通設計及停車場設定標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》
(8)《高層民用建築設計防火規範》
三、專案概況
1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，合區內土地面積約平方米，該地塊屬a市類地段。
2)建設規模與目標：
土地面積： 圍
畝(平方米)
容積率：
開發週期：
土地價格：元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建築面積(預計)：總建築面積：㎡
3)周圍環境與設施
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。
(4)西南靠近a市國小。
(5)北面為a市人民銀行。
四、專案swot分析
優勢及機會
(1)該專案地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2)a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3)東側的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該專案的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5)拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該專案的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該專案以毛地出讓，起價
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該專案規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑑。
(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景，有利於我公司今後在當地的發展。
(9)物業管理公司在a市的先行介入，為今後該專案的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該專案成功與否的關鍵。
房地產的可行性研究報告4
第一章 前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據
三、專案概況
第二章 專案開發經營環境分析
一、20xx年國內經濟及房地產市場回眸
二、XX市房地產市場分析
三、有利投資經濟形勢成因分析
第三章 專案周邊物業市場調查分析
一、投資地塊的地理環境
二、XX地區區域分析
三、專案周邊主要物業分析
四、XX鄉消費者調查分析
第四章 專案開發經營優勢點與機會點分析
一、房地產投資專案開發經營機會形成模式
二、專案開發經營優勢點
三、專案開發經營機會點
第五章 專案定位
一、目標市場定位
二、產品定位
第六章 專案規劃、建築設計建議
一、專案總體規劃建議
二、住宅建築設計建議
三、小區配套設施建議
四、環境藝術設計建議
第七章 專案開發經營策略及投資估算
一、專案開發經營策略
二、專案投資估算
三、專案實施進度安排
四、專案投資與籌資計劃
第八章 專案開發經營狀況分析
一、專案銷售計劃
二、專案銷售收入估算
三、專案經營成本估算
四、專案利潤估算
五、專案現金流量、財務淨現值及財務內部收益率
第九章 專案開發經營風險分析
一、專案盈虧平衡分析
二、專案敏感性分析
三、專案開發經營主要風險及對策分析
第十章 結論與建議
第十一章 結束語
第十二章 附錄及主要參考文獻
第一章 前 言
一、報告編制目的
1、在對專案開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合專案所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。
2、對專案的可行性與開發經營策劃提出初步意見，並對專案的規劃設計、建築方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。
3、結合公司的狀況和專案的特點，探索專案開發經營的可行方式。
4、對專案進行投資分析和風險分析。
5、對專案決策及其實施的優化提出建議。
二、報告編制依據
1、XX市規劃局規劃方案；
2、億房網站
3、國家建設部及XX市頒佈的與房地產相關法律與政策；
4、XX市20xx房地產年鑑；
5、現場勘察和實地調研所得資料。
6、XX市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、專案概況
根據調查分析及以上資料，專案產品定位為中等檔次的住宅新區。建築形式採用組合式：多層60%，小高層40%,並初步確定專案主要技術指標如下：
①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。
②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2
小高層住宅及別墅：4.48萬M2
公建面積：0.5萬M2
④建築密度：22.5%
⑤綠化率：40%
（以上資料是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待於進一步優化）
第二章 專案開發經營環境分析
一、20xx年國內經濟及房地產市場回眸
投資機會孕育於經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對巨集觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。
20xx年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，採取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟執行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產開發及銷售情況表
20xx年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6
商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1
其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9
佔總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。20xx年，個人購買商品住宅1.32億平方米，佔商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。
5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產資訊》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）
以上資料表明，國家巨集觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。
二、XX市房地產市場分析
1． 20xx年房地產市場 （1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，20xx年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：20xx年XX市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動並且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。
（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。20xx年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：20xx年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長週期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。
價格 指數
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示:
通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小於上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。
2．市場特點分析
2.1巨集觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。20xx年XX房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，20xx年新增9萬平方米，到20xx年底還剩115萬平方米，因此在20xx年共消化了44萬平方米。 4． 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。20xx年XX市房地產市場結構趨於合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發達地區的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發展，存量房買賣的增加並不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小於增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。20xx年XX市增量房市場交易30010起，交易的建築面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建築面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產市場的梯級消費需求。
住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建築面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。20xx年房地產抵押總戶數為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，20xx年全年辦理擔保業務300起，發放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。20xx年XX市各區聯動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會，同時各城區不失時機地舉辦了區級房交會，既促進了增量房市場的發展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，20xx年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。
2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由於小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建築比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優勢，因此成為20xx年銷售的一個新變化。
4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好於往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都採取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從20xx年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。
5．從價格上看，20xx元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。
6．從樓盤設計上看，20xx年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，20xx年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發展商市場意識的進步，而且也說明了建築設計單位水平的提高。 8．從樓盤配套設施來看， 20xx年不少發展商的樓盤都配有遠端抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠端抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才國小附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業主解決了子女的就學和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處於買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園專案，運用了多種宣傳手段，在江城颳起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業主。
11、 從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。
20xx年XX房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在著住宅商品價效比不合理等一些問題，部分發展商在開發樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建築質量不合格，亂收物業管理費等。
3．3分類物業特點
據《武房指數》統計，20xx年四個季度，XX市房地產價格持續增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下：
從以上資料可以看出，20xx年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發、銷售都取得了較大的發展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的迴歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業指數的趨勢仍將上升。
住宅 1．普通商品房銷售情況穩中有升，少數專案售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點；
2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；
3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。
寫字樓 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。彙集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。
5．寶丰路、漢陽地區。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入WTO後隨著外商外資企業的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市巨集觀國民經濟的拉動。
商業服務用房20xx年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益於20xx年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業帶來了巨大的商機，也為商業服務用房的發展提供了機會。我市20xx年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業城，這些都刺激了商家對商業服務用房的需求，促使商業服務用房價格回漲。20xx年漢正街也提出了二次創業，大夾街商城500個商鋪全部發售完畢。但由於還有部分地區的商業用房沒有配套支援，沒有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。
從以上資料可以看出，XX市房地產市場環境是良好的，各類物業正朝著有利的方向發展，尤其是住宅投資，將得到進一步發展。
3．2001年及未來XX市房地產市場展望
20xx年湖北省房地產價格從低迷狀態中走出，呈現出逐季上揚的態勢。因此2001年也是XX市房地產發展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。
3．繼續加強經濟適用住房的建設，並在2001年XX市將建立起經濟適用房的稽核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發展的基礎上實現三個控制：一是銷售物件的稽核控制；二是完善價格稽核控制，三是面積標準的控制。
4．2001年，XX市市級和各區級房地產有形市場即將全面建成並實現互相連通。將提供規範交易場所，提供大量市場資訊，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。
5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程式的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環節多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個視窗收件，一個視窗發證，簡化程式，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。
6．規範物業管理，明確物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規範物業管理收費並加強監管。同時修訂和完善原有的政策法規，對物業管理髮展和市場行為進行有效規範，力爭形成一個系統完整的物業管理政策法規體系。
7．積極推進XX市國民經濟和社會資訊化程序，啟動房地產資訊化、網路化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業，建立、完善和規範房地產資訊諮詢服務體系，大力發展房地產業的電子商務。
另據預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態。
支援軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發展，加強住宅產業化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。
另外銀行的多次降息也有利於居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如20xx年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發展住宅組合貸款業務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》20xx’9）
有利投資經濟形勢成因分析
（一） 國家巨集觀經濟的影響 （二） XX市經濟發展勢頭良好 （三）全國整體房地產市場發育發展情況良好 11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低於去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的'增長速度為11.8%，當月淨增空置面積169萬平方米。 在銷售持續升溫的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發投資明顯快於同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發投資佔固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發與銷售快速增長的影響，土地開發面積明顯高於去年同期。前11個月，全國累計土地開發面積5337萬平方米，同比增長36.9%。
積金歸集、商業銀行住房貸款的有力支援
據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業銀行住房貸款的程式簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創造了條件。
在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家巨集觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利於房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說XX花園專案在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。
第三章 專案周邊物業市場調查分析
專案調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇後進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，XX地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個方面的調查，為專案的可行性分析和研究提供充實的研討依據。
該專案位於XX區XX鄉，現在先對XX區房地產市場作簡要的概述。下圖表是XX區20xx年的房地產價格和指數：
XX區價格 XX區指數
一季度 2218.78 1000
二季度 2227.38 1003.876 四季度 2226.24 1003.2 XX、竹葉山一帶也是該區房地產投資的熱點地區之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據“城市空心化”的理論，離市中心區有一定的距離，自然環境較好，並且有開發大片住宅小區的條件，是未來最適合居住的地區之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態花園等住宅小區。這一地區在未來升值的可能性較大。位於該地區的東方恆星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低於XX區的均價，本季度銷售了1.65萬方。
房地產的可行性研究報告5
一、專案背景
1、專案名稱：
居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規範》
(2)《a市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務設施設定規定》
(4)《住宅設計規範》
(5)《住宅建築設計標準》
(6)《建築工程交通設計及停車場設定標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》
(8)《高層民用建築設計防火規範》
3、專案概況
1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，合區內土地面積約平方米，該地塊屬a市類地段。
2)建設規模與目標：
土地面積： 圍
畝(平方米)
容積率：
開發週期：
土地價格：元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建築面積(預計)：總建築面積：㎡
3)周圍環境與設施
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。
(4)西南靠近a市國小。
(5)北面為a市人民銀行。
4、專案swot分析
優勢及機會
(1)該專案地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2)a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
房地產的可行性研究報告6
一、專案背景
1 、 專案名稱： 居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規範》
(2)《A市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務設施設定規定》
(4)《住宅設計規範》
(5)《住宅建築設計標準》
(6)《建築工程交通設計及停車場設定標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》
(8)《高層民用建築設計防火規範》
3、專案概況
1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積： 畝( 平方米)
容積率：
開發週期：
土地價格： 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建築面積(預計)：總建築面積： ㎡
3 )周圍環境與設施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場。
(4)西南靠近A市 國小。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、專案SWOT分析
優勢及機會
(1) 該專案地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該專案的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該專案的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該專案以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該專案規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑑。
(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景，有利於我公司今後在當地的發展。
(9) 物業管理公司在A市的先行介入，為今後該專案的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該專案成功與否的關鍵。
(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規劃中對於地塊的居住用地的定位，今後商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的執行和維護等，將給今後的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本專案的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該專案的建設週期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況(參考)
A市位於 河南岸，面積 平方公里，人口 萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽溼地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批准為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。交通通訊便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工;通訊已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通訊方式和多功能通訊服務網路。
專案所在區位於 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2 A市房地產住宅市場分析
A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二OO三年，A市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,佔全市建設系統投資65%，佔全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，淨增400元/m2左右。
表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值佔全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。
對今後市場的預測：
---—從購房能力看
伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。儘管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由於股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支援，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足於“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關係看
根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭專案分析
住宅小區詳細情況如表：
專案 套數 建築面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置
向陽小區 1500 22 1400 寶山路
新華小區 785 8 1344 黃河街
銀河小區 170 1460 銀河街
成光小區 130 1400 學院路
太陽神小區500 6.9 1508 英雄路
部分商業網點詳細情況
專案 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋爽花園 50~~70 5000~120xx 市中心
碧苑小區 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設路
三、專案財務分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗國小職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。
根據掛牌檔案附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電錶。具有一定的房屋拆遷經驗。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米x(0.9+0.3+0.08+0)x34329平方米=34329x819.20元=28122316.80元
2、經營性用房：640元/平方米x(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)x600平方米=600平方米x3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)
住宅34329平方米x45元/平方米=1544805元
經營性用房：600平方米x45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米x80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍牆院內地坪等：
34929平方米x48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等：
1)、搬家費：
住宅：200戶x300元=60000元
經營性用房：9戶x500元=4500元
小計：64500元
2)、過渡費：
住宅：34329平方米x2.5元/平方米x6個月=514935元
經營性用房：600平方米x16元/平方米x6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3)、 管理費，委託拆遷費：
34929平方米x15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務費費：35000元
5)、 獎勵：
34929平方米x100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行後。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元x34929平方米=42025874.2元
(二)建築成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，佔地面積：50x10x2=1000㎡，建築面積：20xx㎡。
主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在 路靠近 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房佔地110x15x2=3300㎡，三棟12層住宅建築面積：29.4x13.8x12層x3棟=14606㎡，合計建築面積：17906㎡。
地塊內大致佈置
一棟 15層29.4x13.8x15層;
一棟 12層29.4x13.8x12層;
三棟 12層40x15x12層;
一棟 15層40x15x15層;
佔地面積：3211㎡，建築面積：41554㎡
總佔地面積：5861㎡，建築密度：20.7%
總建築面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。
建設成本估算
(一)、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡x50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規劃技術服務費：56160x1.4+5300x2.2=9.03萬元
6、牆改：61460x8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460x2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460x2=12.29萬元
9、質量監督費：61460x2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460x1=6.15萬元
11、防雷審查：61460x1=6.15萬元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬元
14、規劃設計：10萬元
15、建築設計：20xxx12+59460x30=180.78萬元
16、地質勘探：61460x2=12.29萬元
17、測量定位：10萬元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元(18、19項代收代繳，未計)
(二) 工程成本
1、樁基：59460x100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861x600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460x900+20xxx500=5451.4萬元
4、電梯：9棟x50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460x50=307.3萬元
6、小區綠化、道路等工程：61460x60=368.76萬元
7、監理費：6337.66x1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
(三)專案費用分析
依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該專案的預算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900x56160=106704000
商鋪6000x5300=31800000
地下室4861x800=3888800
總計：142392800元
營業稅及附加 142392800x5.5%=7831604
各項費用 142392800x4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、專案費用分析結論
如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該專案具有一定的利潤空間，專案可行。如超出專案風險較大，專案不可行。
房地產的可行性研究報告7
一般來講，房地產可研報告是以市場需求為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為策略，以系統評估指標為結果，總的來講表現在以下兩個問題中：
問題一：是否可行?
問題二：如何經濟收益最大化?
從房地產專案開發的實際情況來看，單從建築施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋樑，還是超高層建築，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關鍵在於投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，併兼顧社會效益和環境效益。
2、專案投資制勝第一法寶
一個房地產專案在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定專案成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也並不意味著該專案是合適的。-般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取捨。可行性研究，至少要能精確地回答這麼三個問題：
a、這專案是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什麼程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什麼，對此應作什麼打算
第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析
分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響
房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的‘噴頭產業”來看待是錯誤的，這並不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展?如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位置所帶來的後果。
分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響
一些地方政府的都市計畫及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知，在都市計畫管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處於比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著配套一片、開發一片、管理一片的原則，這裡的小區住宅市場基本上沒有出現供大於求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。
分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響
古北新區並非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴?原來，由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，並自然形成了一個獨特的社交圈及生活社群，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且捨得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以後，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。
從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎並不完全取決於樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明視訊記憶體在著功能上的互補關係。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。
投資商自身條件考察
1、考察你的經驗
隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不瞭解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資物件是郊區別墅，那麼能不能考慮呢?那要看公司的經理層裡是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情並不是絕對的，當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。
2、考察你的投資方式
由於企業背景和實力不同，各房地產投資企業的專案投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓後靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那麼對那些適合於長線開發的專案和適於長錢投資的地區，你就要三思而後行了。有時候一個好專案，到了某些房地產企業手裡就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融資能力
每一個房地產專案的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果專案建到一半而你的後續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的專案因為沒有後續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產商在進行專案分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什麼樣的專案都能開發，也不可能什麼樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區、一個專案值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合於那個地區去投資，適不適合於投資那樣的專案。
第四操作環節 設計成功的可行性研究流程
步驟A 人員安排組合
專案 內容 人數 負責專案 費用 時間
註冊房地產估價師
造價工程師
市場調查和分析人員
經濟分析專家
製作人員
社會學，環境等專家
步驟B：市場分析
a、巨集觀因素分析
房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的巨集觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區衝突或戰爭發生的可能性。
b、區域性因素分析
一般來講，專案所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其巨集觀因素還不夠、還必須對專案所在區域進行因素分析，這是因為：首先巨集觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小;其次 區域經濟發展受巨集觀經濟的影響存在著“時滯’現象，巨集觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以後才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯後性較為明顯，投資時必須加以考慮;其三國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受巨集觀經濟波動的影響，甚至形成於巨集觀經濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經濟特區、自由貿易娶、保稅區對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國巨集觀經濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區的專案受到衝擊也較小。
c、微觀市場分析
對擬投資專案所在地區的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地產市場的分析，其二是對與投資專案同類型的物業市場分析。
步驟C: 市場預測
a 需求預測
需求預測就是以房地產市場調查的資訊、資料和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業的需求。
b 供給預測
供給預測就是以房地產市場調查的資訊資料和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業的供給情況
c 預測方法
通常可以分為時間序列分析法和因果關係分析法。時間序轉：房地產的可行性研究報告列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等;因果關係分析法可分為：線性迴歸法、非線性迴歸法、模擬法等。
步驟D: 成本測算
在房地產開發專案的可行性研究中，專案的成本測算是重要的一環，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對專案的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。
一般來講 成本構成包括以下四個部分：
A 土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現有建築物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據取得上地方式的不同，又可分為新徵土地前期費、舊區改造前期費和土地批租費三種類型。
B 設計和建築安裝工程費：指完成場地的三通一平以後，從規劃設計到土建工程、裝置安裝、裝飾工程及小區配套、小區綠化結束所包括的費用。
C 市政配套費：指專案開發時必須向城市市政建設所交付的配套費，主要是由於新增房地產專案所引起的水電費。
步驟E：財務評價
專案投資方案評價的指標一般分為兩類：
一類是考慮7貼現因素的動態指標，即考慮7貨幣時間價值因素的指標，包括淨現值、獲利指數、動態回收期、內含報酬事等指標。
