房地產成本核算及控制對策論文

房地產企業的快速發展，使得房地產企業的成本核算與成本控制成為了保障房地產開發商合法利益的重要手段。新時期的房地產企業參與了巨集觀調控，因此給房地產企業的發展帶來了一定的挑戰，要求企業加強成本核算與成本控制，為自身的穩定有序發展奠定基礎。

一、房地產企業成本核算方法中存在的問題

房地產企業的成本核算工作主要是對開發專案中實際產生的資金使用情況，按已明確的成本核算物件或成本使用範圍進行費用的惠及與科學分配。做好房地產開發成本核算工作，健全各類核算方式，對房地產企業經濟效益具有重要保障作用。

1.成本核算的物件不清晰。

隨著房地產企業的快速發展，促進了專案開發數量的增加，房地產企業的開發需分批進行，部分開發專案涉及了商業地產、別墅等建築。對房地產開發型別及其工期的核算，缺乏一套標準系統的成本核算，給成本核算工作的執行帶來了困難，直接影響了房地產企業的經濟效益。

2.缺乏科學的成本費用分配方法。

房地產企業所有的開發專案費用都要納入到專案成本範疇中，對於企業各開發專案形成的共同費用，應根據相關規定科學分配，並間接地納入到專案成本中。房地產企業開發專案中往往會產生一些間接地成本，怎樣對該成本進行科學分配，房地產成本核算中並未給出詳細的標準，因此制約了房地產成本核算。

3.成本核算中存在明顯的建築安裝成本虛增現象。

建築安裝成本在房地產成本核算中同樣佔據重要位置，然而房地產成本核算工作中卻忽視了針對該方面制定健全的制度規定，致使成本核算中存在明顯的建築安裝成本虛增現象，無法準確揭露開發專案的實際成本與利潤。

4.成本核算週期不明確。

房地產企業專案開發具有較長的週期，但企業成本核算工作必須始終圍繞生產週期進行，以準確計算企業的實際經營利潤，從而分析評價企業的發展狀況。然而，由於房地產企業的特殊性，部分專案竣工後並未完成相應的開發，也無法開展成本核算及結算工作，加之有的區域缺乏完善的`設施，阻礙了成本核算的有效執行，進而影響了企業發展。

二、房地產企業成本控制現狀

房地產企業開發成本核算與企業的經濟效益息息相關，房地產企業管理人員應對該項工作投入必要的關注和支援，切實保障企業的經濟效益，加強規範成本核算，制定一系列完善有效的成本核算方法。房地產企業成本控制同樣在企業經濟效益中發揮不可忽視的作用，然而目前仍有部分房地產企業成本控制工作不夠完善，具體有以下幾方面的問題：

1.成本管理意識有待強化。

當前，我國房地產企業成本控制工作仍不夠完善，很多企業均未樹立正確的成本管理意識，將重心放在了對成本核算的事後控制上。並且由於房地產企業的成本競爭意識不足，使得成本核算和預算人員只能根據合同中的相關規定來控制專案的開發成本，專案開發過程中的成本控制缺乏高效完善的措施。在房地產企業特殊性質的影響下，造成成本控制無法貫徹落實，不利於房地產企業的發展，也制約了其經濟效益的提升。

2.缺乏完善的成本管理控制體系。

近年來，房地產市場的競爭越來越激烈，有的房地產企業為了競爭而競爭，沒有結合自身實際，制定完善的戰略性發展目標，特別在成本管理方面更是缺乏健全的目標。由於房地產企業成本控制的管理十分粗放，直接降低了成本控制工作的動力，也沒有相關的控制規劃，使成本控制工作的職能作用無法得到全面發揮，成本管理的制度化、規範化目標不強。房地產企業成本管理缺乏行之有效的成本控制管理體系，造成成本管理流於形式，是不利於房地產企業發展的。

3.成本內部控制有待完善。

房地產企業在進行成本控制工作時，往往會將重心放在事後控制上，很少涉及事前控制與事中控制，並且成本控制中的成本預測及管理工作不夠規範。房地產企業發展中忽視了成本控制的重要性，未跟蹤控制開發專案的全過程，從而造成大部分的專案實際難以獲得有效的成本控制，不僅給企業的經濟帶來嚴重損失，而且還影響了房地產企業的持續發展。

三、加強房地產企業成本核算與成本控制的對策

1.完善成本核算專案。

導致房地產開發專案成本核算中存在各類問題的主要原因是沒有科學的規範與成本核算方法作為依據，所以加強完善成本核算方法及其規範成為了當前的重點。成本核算中要特別注意對設計階段核算工作的不斷完善，以保證後期施工有相關的參考依據。對於房地產企業開發專案工期及其出現的附加成本，成本核算中應給出正確的規範，同時還應規範開發專案的成本週期核算工作，構建與之匹配的完善規章制度，從而確保成本核算正常有序運轉。

2.構建一套規範完善的監督機制。

由於房地產開發專案成本核算工作的監督力度不足，使成本核算中存在明顯的建築費用虛增情況，極大的阻礙了企業的經濟效益。因此現階段應儘快構建一套有關於成本核算方面的監督機制，構建並落實完善的成本核算責任制度及審計制度，只要發現存在成本失真問題，必須及時找出相關責任人，激發成本核算人員的工作熱情，培養其強烈的責任感，以有效防範成本核算問題的發生。此外，成本核算過程中還應充分反映審計工作的監督職能，嚴格審計核算資訊，避免核算問題。

3.做好開發專案資訊的動態監控。

有不少房地產企業在專案開發中往往忽視了成本控制的重要性，使房地產企業成本不斷增加，經濟效益停滯不前。當前，在先進的網路資訊科技的發展進步及成本管理水平的不斷提升下，房地產企業應設定適合自己的成本動態更新系統，嚴密監控成本執行過程，並加強專案開發過程中的成本動態監督，對整體開發專案的造價進行認真分析、正確預測，並嚴格觀察後期的補救措施，只要發現存在資金不足的問題，應立即對當前的工作方案進行調整，或者加大後續資金的投入力度，為房地產開發專案的正常發展奠定基礎。

4.強化成本控制工作。

當前，在房地產專案開發成本控制中應嚴格監管招投標階段，防止一些不符合標準的企業中標，以免給後期施工帶來經濟損失。同時企業還應構建一系列有效的內部控制措施及其規範，確保專案成本的科學預算，注重對專案成本的事前控制。成本控制應涉及房地產開發專案各環節階段，只有加強各環節階段的成本控制，才能保證過程中的資金合理使用，推動開發專案的科學發展。此外，企業還應落實各類有效的內部控制措施，以增強自身經濟效益。

5.建立健全的成本控制體系。

當前，企業應在財務管理工作中構建專門的審計部門和控制部門，加強控制開發專案中的成本，將成本控制全面落實到專案開發全過程中。還要建立健全成本控制制度，明確成本控制人員的職責許可權，落實獎懲措施，凡是工作不認真或經常失誤的人員，應給予必要的懲罰，敲響警鐘，以免今後工作中再次出現此類情況，發揮成本控制的作用，從而正常順利的執行。

6.建立成本管理資訊平臺。

房地產企業應儘快建立一個成本管理資訊平臺，以全面反映專案成本情況，並輔助我們構建完善的資本結構體系、規範操作流程、及時瞭解核心業務執行情況，將業務、財務、資金管理密切聯絡起來。該系統主要以合同管理為基礎，負責成本的估算、預算，合同臺帳、合同變更、合同結算、資金計劃、預算責任帳套等任務。此外，成本管理資訊平臺還為企業正確決策提供了有力依據，比如在付款時間、歷史賬務上，多數基礎工作都能以成本管理為依託進行簡化，它的透明和實時查詢促使有關人員工作認真，加強專案監控。資訊平臺通過反映預算成本和動態成本之間的差異，不斷增強企業的成本控制能力，促進決策的及時進行，從而提高企業市場競爭實力。

四、結語

綜上所述可知，由於房地產企業的投資成本大、回收期長，所以企業應及時制定各類完善高效的成本核算方法及成本控制手段，以維護企業的經濟效益，規範房地產市場行為，推動房地產企業朝著規範化、科學化、制度化方向邁進。