專案建設建議書
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第一章 申報單位及專案概況
第一節 專案申報單位
一、申報單位基本情況
二、經營範圍
三、資質情況
四、管理體制及資產情況
五、經營管理業績
第二節 專案概況
一、專案名稱
四川某溫泉城ppp專案
二、專案地點
三、專案定位
1、總體定位
本專案通過打造集綠色生態迴歸、遊園嬉水、文化旅遊、休閒度假、健康養老、生態居住等於一體的綜合性景區。使其包含的“水上樂園”、“生態觀光農業園”、“明月湖自然風景區”、“健康養老”、“溫泉歐洲小鎮”能形成互為輔助的產業鏈。逐步形成“可覽、可遊、可參與”的環境景觀，構築“城市-郊區-鄉間-田野”空間休閒系統，打造西南片區最大的溫泉旅遊、健康養老產業園，推動和提升開江城市建設及文化旅遊產業進入全國先進行業。
專案以當地溫泉生態資源為基礎，以土地開發和基礎設施建設為保障，通過各類功能性景觀、設施開發建設，提升環境質量、創造高質量的休閒、養老服務體驗為重點，同時推進以生態資源為核心的養老及相關產業的產業集聚，形成生態旅遊、養老居住、休閒養生、生態療養、文化康體為主要功能的主導產業，逐步構建獨具特色、自成體系、效益卓著、帶動力強的綜合性生態開發運營產業鏈，力爭將本專案打造成為集生態溫泉休閒旅遊和生態養老服務為一體的生態休閒及高階養老養生名區”。
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四、專案開發思路
五、專案運作模式
1、模式選擇
為避免風險與利益的不對等，實現政府及社會資本的優勢互補，風險共擔，從而實現互利共贏利益共享，本專案採用政府與社會資本合作(ppp)模式進行合作。
其會考慮政府方實際財政支付能力，以及專案實際所需投資數額較大。專案將採取boo模式(建設-擁有-運營)。社會資本將負責全部建設投資，包括前期拆遷、土地平整、工程建設以及後期運營，政府方主要為專案融資建設階段提供公信力擔保，以及對ppp專案建設和運營全生命週期進行監督。
同時，由於社會資本方將承擔專案運營期全部運營費用，包括專案公共部分維護保養、人員工資等部分，採取boo模式有助於專案公司持續運營、系統管理、合理營收。通過完全市場化的手段，進一步提高了社會資本全力運營、追求卓越的信心和動力。
2、運作流程
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六、專案發展內容及目標
七、專案建設內容
本專案整體分為三期建設。
合計5001538000
八、專案總投資
1、一期工程
2、二期工程
3、三期工程
4、專案整體
專案總體工程初步估算總投資508111.13萬元，其中固定資產投資476432.45萬元，鋪底流動資金31678.68萬元;
九、社會效益
十、經濟效益
1、一期工程
專案一期工程建設期為3年，建設完成後在10年運營期內，在考慮折舊、攤銷、運營成本、融資成本等費用後，預計每年營業收入為15553.68萬元。
專案所得稅前財務內部收益率為11.22%，所得稅後財務內部收益率為8.43%，稅後靜態投資回收期為8.06年，稅後動態投資回收期為12.26年。
2、二期工程
3、三期工程
4、專案總體
第二章 專案建設背景及必要性分析
第一節 專案背景
一、政策背景分析
(一)國家政策
1、政策支援旅遊業發展
《國務院辦公廳關於進一步促進旅遊投資和消費的若干意見》
20xx年08月11日，國務院辦公廳公佈進一步促進旅遊投資和消費的若干意見，意見中提出，實施鄉村旅遊提升計劃，開拓旅遊消費空間。到2020年，全國建成6000個以上鄉村旅遊模範村，形成10萬個以上休閒農業和鄉村旅遊特色村、300萬家農家樂，鄉村旅遊年接待遊客超過20億人次，受益農民5000萬人。
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2、多項政策鼓勵養老產業發展
3、政策支援設施農業、生態觀光旅遊發展
(二)地方政策
《關於四川省20xx-20xx年養老服務體系建設重點任務安排意見》
20xx年3月，四川政府辦公廳印發了《關於四川省20xx-20xx年養老服務體系建設重點任務安排意見》(川辦函[2015]57號)。《意見》提出，新增民辦養老機構床位12.9萬張。圍繞每千名老年人擁有養老床位數達到33張的目標，通過用地保障、信貸支援和資金補助等方式，積極引導和鼓勵各類企業、公益慈善組織及其他社會力量參與社會養老服務體系建設，支援民辦養老機構新增養老床位12.9萬張(包括新建、改擴建、購置房屋等形式)。20xx—20xx年按每年新增床位4.3萬張安排。
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二、社會背景分析
(一)居民收入持續增長，度假旅遊市場持續爆發
隨著居民收入、閒暇時間的增多，生活節奏的加快，以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅遊，尤其希望能在大自然的環境中放鬆自己。
20xx年，我國城鄉居民收入繼續增加。全年全國居民人均可支配收入21966元，比上年增長8.9%，扣除價格因素，實際增長7.4%;全國居民人均可支配收入中位數19281元，增長9.7%。按常住地分，城鎮居民人均可支配收入31195元，比上年增長8.2%，扣除價格因素，實際增長6.6%;城鎮居民人均可支配收入中位數為29129元，增長9.4%。農村居民人均可支配收入11422元，比上年增長8.9%，扣除價格因素，實際增長7.5%;農村居民人均可支配收入中位數為10291元，增長8.4%。全年農村居民人均純收入為10772元。全國農民工人均月收入3072元，比上年增長7.2%。全國居民人均消費支出15712元，比上年增長8.4%，扣除價格因素，實際增長6.9%。按常住地分，城鎮居民人均消費支出21392元，增長7.1%，扣除價格因素，實際增長5.5%;農村居民人均消費支出9223元，增長10.0%，扣除價格因素，實際增長8.6%。
第二節 專案建設必要性分析
一、專案採取ppp模式的必要性
本專案合作模式採取ppp模式，一是可以減輕財政壓力，吸引社會資本和金融資本，加快地區旅遊及養老事業的發展，有效控制地方債務規模;二是通過引進具有先進建設及運營管理經驗的社會資本合作達到節約專案成本，提高專案運營效率的目的;三是與傳統模式相比，有效化解政府的`風險，將專案的風險在政府和社會資本間合理的分配。充分利用社會資本在旅遊設施建設、養老地產建設方面的經驗、理念和技術上的優勢，儘早的參與專案風險的識別、可行性研究，並可以在專案的初始階段更好地識別和解決專案整個建設週期中的風險分配問題，從而使專案的順利實施有了更好的保障，同時也能夠為政府減輕財政負擔。
通過採取政府和社會資本合作模式可以拓寬城鎮化建設融資渠道，形成多元化、可持續的資金投入機制，有利於整合社會資源，盤活社會存量資本，激發民間投資活力，拓展企業發展空間，提升經濟增長動力，促進經濟結構調整和轉型升級。因此，本專案採取ppp模式，將為開江縣、達州市乃至四川省各級政府生態旅遊及養生養老產業推廣運用政府和社會資本合作模式提供先行經驗，是促進城市經濟轉型升級、支援新型城鎮化建設的必然要求。
二、專案建設的必要性
(一)發展旅遊產業是城市建設、改善民生、提升城市形象的需要
2、專案建設是廣大群眾改善居住環境：提升生活質量的客觀需要
隨著廣大群眾收入的持續增加和生活觀念的轉變，人民對於地區整體經濟文化水平和社會服務水平有了越來越高的要求，旅遊產業集“吃、住、行、遊、購、娛”於一體，注重人們的生活享受和精神需求。專案的建設把旅遊業所蘊涵的生活理念注入開江縣，將改變當地居民對生活的看法，提高他們的生活品位。從現實來看，本專案將呈現給當地居民不同地區、不同層次遊客的生活狀態，從而影響他們的生活方式。在居民收入提高，經濟條件具備的情況下，他們會選擇更為時尚的生活方式，會更加註重自己的精神享受。
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第三節 專案建設可行性分析
第三章 專案選址
第一節 專案選址
第二節 專案建設條件分析
一、區域基礎條件分析
二、溫泉水資源概況
第四章 專案建設規劃方案
第一節 專案發展定位
1、總體定位
本專案通過打造集綠色生態迴歸、遊園嬉水、文化旅遊、休閒度假、健康養老、生態居住等於一體的綜合性景區。使其包含的“水上樂園”、“生態觀光農業園”、“明月湖自然風景區”、“健康養老”、“溫泉歐洲小鎮”能形成互為輔助的產業鏈。逐步形成“可覽、可遊、可參與”的環境景觀，構築“城市-郊區-鄉間-田野”空間休閒系統，打造西南片區最大的溫泉旅遊、健康養老產業園，推動和提升開江城市建設及文化旅遊產業進入全國先進行業。
專案以當地溫泉生態資源為基礎，以土地開發和基礎設施建設為保障，通過各類功能性景觀、設施開發建設，提升環境質量、創造高質量的休閒、養老服務體驗為重點，同時推進以生態資源為核心的養老及相關產業的產業集聚，形成生態旅遊、養老居住、休閒養生、生態療養、文化康體為主要功能的主導產業，逐步構建獨具特色、自成體系、效益卓著、帶動力強的綜合性生態開發運營產業鏈，力爭將本專案打造成為集生態溫泉休閒旅遊和生態養老服務為一體的生態休閒及高階養老養生名區”。
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第二節 專案建設規劃
一、專案建設規劃原則
二、專案策劃思路
三、專案性質、功能及定位
1、專案性質
本專案以打造溫泉旅遊及養老服務產業集聚區為契機，整合區域生態文化資源，將本專案打造成為四川省內老少居民生態觀光旅遊和生態養老的必選之地，同時，面向西南地區乃至全國的高階群體提供養老、養生、保健服務。
2、專案功能
本專案建設完成後將成為集旅遊、休閒、療養、康體及養老五大功能於一體的綜合性專案。
領航功能：溫泉旅遊
主導功能：休閒養生
補充動能：生態療養
配套功能：健身康體
特色功能：養老服務
3、專案定位
主題定位——特色溫泉養生、生態療養和旅遊休閒目的地
圍繞溫泉資源優勢，突出水景特色，打造集綠色生態迴歸、遊園嬉水、文化旅遊、休閒度假、健康養老、生態居住等於一體的綜合性景區。專案整體建設風格為歐式，將生態與貴族氣息和諧統一。
市場定位——西南地區
專案目標市場為西南地區，特別是四川和重慶地區。本專案客源市場主要為三部分。
成都城鎮群市場：指成都市、綿陽市、資陽市等四川省內城市;
重慶城鎮群市場：指重慶市、瀘州市等;
川東北城鎮群市場：指廣元市、南充市等。
圖表5：專案市場輻射範圍
四、專案業務發展策略
(一)景點聯動，協同發展
(二)健康養老，產業聚合
專案採用區域整體開發模式，園區建設以生態、文化、養生養老為基礎，醫療、保健、康復為保障，著力打造中心醫院、康復療養、文化教育、安全保障四大運營服務體系。一是在專案規劃區內建設一個健康養老與明月湖生態環境結合的綜合體;二是通過設立老年大學等文化平臺，讓老人通過國學文化、琴棋書畫、打拳練劍等文體活動修身養性，加深情感交流，建立一種充實、愉快的養老生活方式，實現養老與人文的結合;三是配套建設明月湖風景區、生態有機農場、溫泉歐洲小鎮等10平方公里的健康產業園，老人可以進行短途的山水遊、民俗遊、開心農場體驗遊、採摘遊，實現養老和觀光農業、旅遊業的融合發展;四是通過設立醫護中心、康養中心、溫泉理療中心、健身中心，通過疾病治療、慢病康復、保健療養等方式，增強對老人身體健康的保障;五是搭建“智慧養老雲服務管理平臺”，藉助網際網路和各類終端向老人及家屬提供涉及安全看護、健康管理、遠端醫療、生活照料、休閒娛樂、親情關愛等智慧養老服務，將網際網路和養老有機結合起來。
(三)全年運營，培養消費
(四)主題活動，豐富多彩
五、專案建設規劃方案
第四節 專案整體開發及運營模式
一、合作模式
為避免風險與利益的不對等，實現政府及社會資本的優勢互補，風險公擔，從而實現互利共贏利益共享本專案採用政府與社會資本合作(ppp)模式進行合作。
圖表6：專案合作模式
二、開發與融資方案
政府及社會資本應堅持“科學規劃、整體設計、梯次推進、分步實施、滾動開發”的專案開發原則。
1、投資主體及開發方案
專案公司是專案開發及融資的主體。專案公司負責制定專案的開發方案(包括專案開發內容、投資計劃)，並有權根據專案建設發展進度以及自身的財務狀況對已制定的專案開發方案進行調整，政府方予以認可並應給予充分配合，確保專案公司制定和調整的相關開發方案符合規劃。
2、招商引資
專案公司負責招商引資。政府給予專案公司全部必要的授權。
3、專案融資
投資由專案公司承擔。除專案公司的資本金外，其餘資金通過專案公司對外融資獲得。
社會資本主要負責專案公司對外融資，在不違反股權變更限制的前提下，社會資本方可以通過股權、債權等多種方式對外融資。
政府為社會資本通過專案公司對外融資提供配合和支援，包括但不限於提供增信措施，協助投資公司取得銀行貸款優惠，辦理相關審批等。融資成本由專案公司承擔。
三、運營機制
由於專案全部建設期投資建設費用、運營期費用，包括專案前期土地拆遷安置等費用全部由社會資本方以及由社會資本方獨自成立的專案公司負責，政府近具有監督職能。同時，專案客源市場較為穩定廣大，並有持續增長空間。
因此，專案初步考慮使用boo模式(建設-擁有-運營)，即專案公司擁有專案所有權，並持續運營，自負盈虧。
第五節 專案融資方案
一、一期專案
二、二期及三期專案
第五章 專案投資估算
第一節 估算範圍及依據
第二節 一期專案投資估算
一、工程費用
二、工程建設其他費用
三、預備費
四、流動資金
五、一期專案總投資估算
專案一期工程估算總投資(含流動資金)44984.30萬元，其中：建築工程費用21122.00萬元，裝置購置及安裝費4047.00萬元，工程建設其他費用16525.87萬元(含6975.00萬元土地及拆遷費用)，預備費1735.99萬元，流動資金1553.44萬元。
圖表 7：專案一期總投資估算表
序號專案合計佔總投資比例
1固定資產投資43430.8696.55
1.1建設投資43430.8696.55
1.1.1工程費用25169.0055.95
建築工程費21122.0046.95
裝置購置及安裝費4047.009.00
1.1.2工程建設其他費用16525.8736.74
1.1.3預備費用1735.993.86
2鋪底流動資金1553.443.45
3總計44984.30100.00
第三節 二期專案投資估算
第四節 三期專案投資估算
第五節 專案總投資估算
專案總體工程初步估算總投資508111.13萬元，其中固定資產投資476432.45萬元(包含土地費用67500萬元)，鋪底流動資金31678.68萬元;
圖表 8：專案總投資估算表
序號專案合計佔總投資比例
1固定資產投資476432.4593.77
1.1建設投資476432.4593.77
1.1.1工程費用350816.0269.04
建築工程費282727.0055.64
裝置購置費67276.0013.24
安裝工程費813.020.16
1.1.2工程建設其他費用110058.7121.66
1.1.3預備費用15557.733.06
2鋪底流動資金31678.686.23
3總計508111.13100.00
第六章 財務效益評價
第一節 評價依據
第二節 一期專案財務測算
一、營業收入及稅金測算
圖表 9：2019-2028年遊客數量預測
年份201920202021202220232024-2028
本地遊客人數21.7223.5025.5727.7430.1032.66
外來遊客人數21.2822.3523.4624.6425.8727.16
接待總人數43.0045.8549.0352.3855.9759.82
1、收入估算
本專案建成後，將獲得以下幾方面的收入：門票收入、酒店收入、餐飲收入、和停車費收入。專案完全運營後計算期內年均收入可達15553.68萬元。
其中，門票收入按照150元/人計算;酒店收入根據酒店客房總量為400間，收費價格200元/間/天，年入住率66.67%計算;餐飲收入考慮遊客人均消費100元/人;停車費收入按照大巴車和小客車分別計算。
二、成本費用測算
三、利潤測算
利潤總額=銷售收入-銷售稅金及附加-總成本費用
企業所得稅=應納稅所得額×稅率
淨利潤=利潤總額-所得稅
經計算，專案完全運營後年均淨利潤總額3412.88萬元。
四、財務評價指標
(一)財務內部收益率firr
財務內部收益率(firr)係指能使專案在計算期內淨現金流量現值累計等於零時的折現率，即firr作為折現率使下式成立：
式中：ci——現金流入量;
co——現金流出量;
(ci-co)t——第t年的淨現金流量;
n——計算期。
經對專案投資現金流量表進行分析計算，一期專案所得稅前內部收益率為11.22%，所得稅後內部收益率為8.43%。
……
第三節 二期專案財務測算
第四節 三期專案財務測算
第七章 專案生態及社會效益分析
第一節 總體評價
第二節 社會效益
一、專案對群眾生活水平和生活質量的影響
本專案的實施將改善一部分群眾的就業條件，並提供適量的商貿活動場所。專案能夠促進片區的發展，加快城市化程序，對區域居民收入水平及結構、生活方式、思想觀念、人口素質有正面的影響，能夠推動區域配套和其它配套設施的完善，提高所在地居民生活水平和生活質量。
二、專案對地區不同利益群體的影響
三、專案對當地就業增長、社會服務容量和城市化程序的影響
四、專案對提升城市品位的影響
五、專案對區域養生養老服務的影響
六、專案的建設對區域內就業增長的影響
第八章 風險來源識別及控制對策
第一節 融資風險
第二節 公共政策及法律法規變化風險
第三節 政府支付風險
第四節 通貨膨脹風險
第五節 設計、建造風險
第六節 不可抗力風險
第九章 專案結論
1、解決專案開發中政府資金不足的問題
本專案採取ppp模式可使專案的順利實施有更好的保障，在縮短工程工期，提升專案收益的同時，可緩解專案開發中政府資金投入的壓力，而且還可以有效地促進當地旅遊業和養老產業的健康發展。
同時，由於專案全部投資均由社會資本方負責，並且前期拆遷、土地平整等費用也全部由社會資本方出資。並且專案遊客市場未來發展較為穩定，適合採用boo模式進行政府及社會資本方合作。
另外，採取ppp模式進行開發，專案公司通過新技術及管理方法的運用有利於提高專案建設及後期運營的質量和技術含量，通過溫泉資源開發、新建人文景觀，擴大了專案內涵，在減輕政府財政負擔，縮短工期的同時，有利於節約社會資源。
2、促進當地居民就業、提升居民收入
3、旅遊興市、改善投資環境
4、對當地社會服務容量、基礎設施的影響
5、對所在區域居民生活質量的影響
6、10年內持續投資，引領區域建設，收益合理
7、綜合效益
