2018房地產估價師案例與分析考點練習題

試題一

某正常生產的工廠位於某城市市區，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產車間建築面積3300m2;辦公樓建築面積1050m2;臨街商業用房建築面積580m2，已出租。商業用房的用地已於1995年辦理了土地使用權出讓手續，出讓年限為40年，其餘自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權證和房屋所有權證。現規劃部門己將該區域規劃為居住區，某房地產開發商有意投資該宗土地，請房地產估價機構預測開發效益。

請問：房地產估價機構應蒐集哪些資料?

【正確答案】：1.現狀房地產狀況(實物、區位和權益)資料;

2.規劃部門批准的規劃設計條件或詳細規劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術經濟指標);

3.該地區居住物業的市場狀況(或發展趨勢)(或租金：售價水平)(或經營期的現金流)資料;

4.該地區居住物業的建安成本和間接費用(或建造成本費用);

5.相關稅費：

6.貸款利率;

7.該地區類似居住物業開發的平均利潤水平;

8.該地區的拆遷政策法及拆遷安置補償費用;

9.市政配套費用和土地開發費用;

10.該地區土地出讓金(地價)的規定和標準。

注：多答合理的可給分。

試題二

簡述商業房地產有哪些特點?

【正確答案】：商業房地產的特點包括五點，分別是：

1.收益性

商業房地產屬於經營性房地產，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產開發商開發後直接銷售、投資轉賣，這類商業房地產多為小區級零星商鋪、街鋪，其特點表現為分散、體量小及經營檔次在中檔以下，這種商業房地產獲利方式從嚴格意義上講仍屬於房地產開發範疇，主要獲取開發利潤;另一類則是長期投資經營，有開發商自營、業主自營、出租給他人經營等方式，這類包含各種體量商業房地產。

2.經營內容多，業態多樣

在同一宗商業房地產特別是大體量的商業房地產中，往往會有不同的經營內容。

3.出租、轉租經營多，產權分散複雜

商業房地產的業主常常將其房地產出租給他人經營，有的承租人從業主手上整體承租後又分割轉租給第三者，造成商業房地產產權分散、複雜，因此在進行房地產估價時要調查清楚產權狀況，分清估價價值定義是出租****益評估還是承租****益評估，避免有的'估價委託人僅是承租人，卻以房地產產權人的身份委託。

4.裝修高檔而複雜

為了營造舒適宜人的購物消費環境，商業房地產通常要進行相對高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值需要單獨計算。另外，商業用房裝修升級快，經營者或承租者經常是買下或租下商業用房後，對其進行重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉租估價等過程中，要考慮重新裝修的情況。在估價時應充分分析現有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應考慮追加裝修投入對評估價值的影響。

5.垂直空間價值衰減性明顯

商業房地產的價值在垂直空間(立體空間)範圍內表現出明顯的衰減性。一般來說，商業房地產因為底層(如一樓)對於消費者而言具有最便捷的通達度而能獲得最大的效益，導致其價值最高，而向上的樓層的價值呈現快速衰減，越到後面，價值衰減則越慢。這是因為底層對於消費者而言具有最便捷的通達度，不需要藉助於垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要藉助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。

【答案解析】：

【該題針對“不同型別房地產估價”知識點進行考核】